1. Jeżeli lokal stanowiący przedmiot najmu ma wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, to może on wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Wystarczający jest
stan zagrożenia dla zdrowia wymienionych osób, a tym bardziej zagrożenia ich życia. Nie jest zatem konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu (choroby) poniesionego przez te osoby (zob.
K. Pietrzykowski, w:
Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 682 KC, Nb 1, s. 505). Powinien on jednak w razie sporu wykazać, że zagrożenie zdrowia było realne i w razie kontynuowania najmu mogłoby dojść do powstania uszczerbku na zdrowiu wskazanych osób. Przepis nie wprowadza rozróżnienia stopni ewentualnego uszczerbku na zdrowiu, który ma zagrażać najemcy i innym osobom. W zasadzie wystarczy więc niebezpieczeństwo
nawet niegroźnych, w powszechnym odczuciu, chorób (np. lokal ma wady w postaci poważnych nieszczelności okien skutkujących przeciągami, co realnie naraża dzieci najemcy na przeziębienia). Ewentualny uszczerbek na zdrowiu nie musi być też stały ani długotrwały. Jednocześnie, zagrożenie dla zdrowia nie musi mieć charakteru obiektywnego (a więc w równym stopniu zagrażać każdemu potencjalnemu najemcy), lecz
podlega subiektywizacji (np. konkretny najemca lub jego domownicy mają alergie na substancje wchodzące w skład farby malarskiej pokrywającej ściany; tak też
J. Jezioro, w:
Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 682 KC, Nb 2, s. 1323). Najemca nie może skorzystać z uprawnienia do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli zagrożenie może być usunięte w zakresie obciążających go napraw i nakładów (zob.
art. 681 KC).
1.1. Przez osoby zatrudnione u najemcy, rozumieć należy osoby świadczące pracę zarówno na podstawie pracowniczych (umowa o pracę, powołanie, mianowanie, spółdzielcza umowa o pracę, wybór – por.
art. 2 KP), jak i niepracowniczych stosunków prawnych (np. umowa zlecenia, umowa o dzieło).
1.2. W literaturze wskazano, że najemca, który nie korzysta z uprawnienia wynikającego z komentowanego artykułu, w razie doznania szkody, może być uznany za przyczyniającego się do jej powstania (tak
H. Ciepła, w:
Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 682 KC, Nb 6, s. 438). Kwestia ta wymaga jednak każdorazowo wszechstronnego rozważenia, w tym zwłaszcza przyczyn, z których powodu najemca z uprawnienia nie skorzystał.
2. Do wad lokalu zagrażających zdrowiu zalicza się: występowanie uszkodzeń, które spowodować mogą zawalenie się budynku lub jego części, zagrzybienie, zawilgocenie (zob. wyr. SN z 21.5.1974 r.,
II CR 199/74, OSPiKA 1975, Nr 2, poz. 67), hałas przekraczający dopuszczalne normy, wibracje, wydobywanie się szkodliwych gazów lub cieczy, niskie temperatury (wyr. SA w Rzeszowie z 24.4.2014 r.,
I ACa 51/14, Legalis).
3. Nie stanowi przeszkody do wypowiedzenia najmu
wiedza najemcy o istnieniu wad lokalu. Występuje tu zatem modyfikacja regulacji zawartej w
art. 664 § 3KC. Nie jest istotne, czy wady możliwe są do usunięcia oraz czy źródło zagrożenia zdrowia umiejscowione jest w budynku lub na nieruchomości należącej do wynajmującego (
J. Jezioro, w:
Gniewek, Machnikowski, Komentarz 2016, art. 682 KC, Nb 2, s. 1323). Do skutecznego wypowiedzenia najmu nie jest konieczne uprzednie zawiadomienie wynajmującego o występowaniu wad i wezwanie go do ich usunięcia (por.
art. 664 § 2 KC). Odmiennie przyjął SN w wyr. z 9.10.2013 r. (
V CSK 467/12, Legalis), uznając, że obowiązek wezwania nie spoczywa na najemcy tylko, jeśli wada jest nieusuwalna lub jej usunięcie jest nieopłacalne. Nie jest też istotne czy wada istniała w chwili nawiązania stosunku prawnego najmu, czy powstała później (tak też
H. Ciepła, w:
Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 682 KC, Nb 4, s. 438).
4. Występowanie wad, o których mowa w art. 682 KC, uzasadnia także żądanie najemcy
obniżenia czynszu za czas ich występowania (zob.
art. 664 § 1 KC). Nie wyklucza ono też roszczenia o naprawienie szkody na zasadach ogólnych (
art. 471 i n. KC).
5. Najemca nie może skutecznie
zrzec się uprawnienia do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji opisanej w art. 682 KC. Umowa najmu nie może też w tym przypadku ograniczać lub wyłączać uprawnienia najemcy do wypowiedzenia najmu. W związku z powyższym komentowany artykuł jest bezwzględnie obowiązujący chroniąc szczególne dobra osobiste najemcy (tak
J. Jezioro, w:
Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2013, art. 682 KC, Nb 1;
J. Panowicz-Lipska, w:
Gutowski, Komentarz, t. II, art. 682 KC, Nb 1;
J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 41, s. 35).
6. Nie jest istotne, kto ponosi odpowiedzialność za powstanie wad zagrażających najemcy lub wymienionym w komentowanym artykule osobom. Por. powołany wyżej wyr. SN z 9.10.2013 r.,
V CSK 467/12, wskazujący na ewentualną konieczność odwołania się do
art. 5 KC, jeśli to najemca celowo wady wywołał, żeby przedwcześnie najem zakończyć.
